Пятница 04.11.2016 (16:59)

Санкт-Петербург, ул. Звенигородская, 14
Перевод жилого помещения в нежилой фонд

Это насущный вопрос волнует каждого, кто хочет открыть свой бизнес в «бойком» месте, то есть на первом этаже жилого дома. Также перевод жилого помещения в нежилое может заинтересовать и предприимчивого собственника, который пожелал продать или сдать свой объект подороже — уже в качестве коммерческой недвижимости.

Как правило, новостроек эта проблема не касается – первые этажи, которые строятся под коммерческую недвижимость, имеют статус нежилых помещений автоматически. По-другому дело обстоит в случае с старым фондом. Первое, что для них, необходимо установить — возможен ли перевод конкретного помещения из жилого, в нежилое в принципе, ибо законодательство накладывает определенные ограничения на некоторые объекты. Согласно Жилищному кодексу РФ нельзя перевести жилое помещение в нежилое:

1. Если переводимое помещение является частью жилого помещения. То есть нельзя перевести в нежилое помещение комнату в квартире.

2. Если помещение используется кем-либо в качестве места постоянного проживания.

3. Если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц.

4. Если помещение находится под арестом, в залоге, в отношении него вынесено судебное решение или идет судебная тяжба.

5. Если здание, в котором находится помещение, подлежит сносу, признано аварийным, требует капитального ремонта или относится к категории культурного наследия.

6. Если помещение подвергалось незаконной перепланировке.

7. Если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Иными словами нужен отдельный вход с улицы.

8. Если помещение находится в многоквартирном доме выше первого этажа, а непосредственно под помещением находится жилая квартира.

Существует целый ряд других ограничений и запретов. Поэтому, прежде чем принимать решение о покупке квартиры с целью последующего ее перевода в нежилое помещение, организации рекомендуется получить следующую информацию:

1. расположена ли квартира в месте доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам,

2. стоит ли дом, в котором расположена квартира, в планах капитального ремонта и реконструкции,

3. признан ли дом, в котором расположена квартира, непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу,

4. относится ли дом к памятникам архитектуры и истории,

5. состоит ли дом на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.

Наличие этих обстоятельств, может значительно осложнить процедуру согласования проекта переустройства и (или) перепланировки.

ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА:

В Жилищном кодексе содержится общий порядок перевода жилого помещения в нежилое. Для перевода собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (на основании доверенности) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:

1. Заявление о переводе помещения. В Жилищном кодексе не предусмотрена форма такого заявления, но в некоторых субъектах федерации нормативными актами утверждены формы заявлений, которыми и следует руководствоваться. Если же законодательное закрепление формы заявления отсутствует, то заявитель вправе подать заявление в свободной форме.

2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. Таковым является свидетельство о праве собственности, выдаваемое в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для представления в орган достаточно будет нотариально заверенной копии.

3. Технический паспорт и план помещения (экспликация).

4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Технический паспорт и поэтажный план дома выдает БТИ по месту расположения помещения на основании заявления и правоустанавливающих документов на помещение. Срок изготовления данного документа определяется субъектами федерации. Стоит помнить о том, что технический паспорт и план помещения (экспликация) имеют ограниченный срок действия – 1 год с даты выдачи.

5. Выписка из домой книги, в которой будет указано то, что в помещении никто не прописан и не проживает.

6. Заключения пожарного и санитарно-эпидемиологического надзоров.

7. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Перечень документов, установленный ст. 23 Жилищного кодекса, является исчерпывающим и поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других, не предусмотренных законом, документов. В противном случае такое требование может быть обжаловано в суде.

Для получения решения о переводе жилого помещения в нежилое заявитель представляет в Службу пакет документов, о котором говорилось выше. При приеме документов сотрудники Службы проверяют комплектность и правильность оформления документов. Это позволяет избежать ситуации, когда документы принимаются без проверки, и через 45 дней заявитель получает решение об отказе в переводе по причине непредставления определенных законом документов.

Имейте в виду, что Жилищный кодекс устанавливает несколько оснований, по которым вам могут отказать в переводе. В случае:

  1. непредставления определенных Жилищным кодексом документов;

  2. представления документов в ненадлежащий орган;

  3. несоблюдения предусмотренных Жилищным кодексом условий перевода помещения;

  4. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Отказ по иным основаниям не допускается и может быть обжалован в судебном порядке!

Если документы представлены в надлежащем виде, в присутствии заявителя, производится их регистрация в электронном журнале, выписка из которого выдается заявителю в качестве расписки в приеме документов. Выписка заверяется подписью сотрудника, принявшего документы. Второй экземпляр выписки хранится в Службе. В нем заявитель и сотрудник Службы расписываются дважды: в момент приема документов и в момент получения решения. 45 дней начинают исчисляться со дня, следующего за днем регистрации заявления.

В течение 3 рабочих дней с момента регистрации служба «одного окна» направляет запросы с целью проверки представленных заявителем документов в соответствующие инстанции.

Таким образом, в течение 20 рабочих дней служба «одного окна» получает всю необходимую информацию, и уже после этого направляет весь пакет документов в МВК для рассмотрения. МВК рассматривает указанные документы в течение 25 рабочих дней.

После принятия МВК решения оно оформляется протоколом. На основании этого протокола в течение 4 рабочих дней готовится распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда об утверждении решения МВК о переводе жилого помещения в нежилое. Распоряжение направляется в службу «одного окна» для передачи заявителю.

Служба «одного окна» уведомляет заявителя о принятом решении. Там же заявителю выдаются выписка из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда и выписка из протокола МВК. При их получении заявитель расписывается в выписке из электронного журнала регистрации заявлений.

В случае необходимости проведения переустройства, или перепланировки переводимого помещения, или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого решение о переводе должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Завершение указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения. После этого также происходит регистрация права собственности на нежилое помещение.

 Все вопросы Вы можете задать по телефонам:

 363-32-25, 923-75-72